Doposiaľ bola situácia na realitnom trhu ovplyvnená viacerými faktormi:
1. Dozvuky korona krízy spôsobili nedostatok stavebných materiálov a ich rastúce ceny. Tie mali za následok pozastavenie niektorých stavieb, či predraženie rozostavaných nehnuteľností.
2. Vojna na Ukrajine bola dôvodom enormného nárastu dopytu po nájomnom bývaní v pohraničných oblastiach, ale aj vo väčších mestách.
3. Energetická kríza, ktorú so sebou priniesla vojna, spôsobila neistotu v oblasti cien energií a tlak na zvyšovanie jej ceny.
4. Rastúca inflácia mala za následok pretavenie zvýšenia cien do cien tovarov a služieb a inflačné doložky developerov.
5. Rast úrokových sadzieb prirodzene spôsobil zdražovanie hypoték a mnohí ľudia sa tak k svojej hypotéke dostávajú s ťažkosťami, ak vôbec.
Aké budú mať tieto faktory následky?
Investícia do nehnuteľností ako ochrana svojich financií
Vzhľadom na vysokú infláciu bude určitá skupina investorov vyhľadávať investičné príležitosti na investície do nehnuteľností na ochranu svojich financií. Takéto uvažovanie dáva zmysel najmä v tom prípade, ak sa jedná o investíciu s dlhším časovým horizontom ako 5 rokov.
Pokles dopytu po štandardných investičných bytoch
Okrem nárastu investičných nákladov na realizáciu, dodržanie rôznych kritérií na energetickú náročnosť stavby, ako aj komplexnú realizáciu pri medziročne narastajúcich cenách materiálov a energií musia investori okrem inflácie počítať aj so stále sa zvyšujúcimi úrokovými sadzbami na hypotékach. Plány väčších investorov to až tak nemusí ovplyvniť, nakoľko väčšina má zainvestované peniaze na dlhší časový horizont pri investovaní do developerských projektov. Problém to môže byť pre “klasického klienta”, ktorý sa chystá kupovať investičnú nehnuteľnosť. Po odpočítaní všetkých nákladov sa mu to v konečnom dôsledku nemusí ekonomicky vôbec oplatiť. Na základe týchto dvoch faktorov predpokladáme nárast poklesu dopytu po štandardných investičných bytoch od 45-55m2 veľkosťou. Na druhú stranu štandardný klient kupujúci si svoju nehnuteľnosť na bývanie, nie na investíciu, sa opäť presunie do menších finančne dostupnejších jedno až dvoj- izbových bytov, nakoľko zvyšovaním úrokových sadzieb sa znižuje výška možnej hypotéky.
Znižujúce sa ceny nehnuteľností
Najväčší pokles cien nehnuteľností budeme pozorovať v menších mestách. Tam môžeme hovoriť o poklese pokojne o cca 20%. Vo väčších mestách a hlavnom meste bude cenový vývoj závisieť od lokality a stavu nehnuteľnosti. Staršie nehnuteľnosti v pôvodných stavoch budú predpokladáme klesať rýchlejšie. Medziročné nárasty cien, ktorých sme boli posledné roky svedkami okolo 20% niekde aj 25% za rok, ceny extrémne zvýšili. Tento rok by mohlo dôjsť k poklesu cien o 20-25%. Naopak, minimálne poklesy očakávame pri pozemkoch, ktoré si ceny zatiaľ držia. Predaj bytu oproti minulosti už nebude taký rýchly, vytvára sa tu priestor pre kupujúceho dobre si zvážiť jednotlivé ponuky a hlavne je možnosť s predávajúcim vyjednávať o konečnej cene neuhnuteľnosti.
Trend dorovnania nájmov na výšku hypotéky
Tento trend na Slovensku pozorujeme už dlhšie. To, čo môže nastať, rovnako ako v zahraničí je, že pri kúpe nehnuteľnosti by boli náklady vyššie ako platba prenájmu. Ceny sú v Bratislave podobné, ale nemôžeme zabúdať na potrebu klienta zabezpečiť si ešte 20% vlastných prostriedkov, ktoré klient musí mať ak chce žiadať o hypotekárny úver. Ceny nájmov budú pravdepodobne stále rásť, ale menším tempom ako narastajú náklady na kúpu z pohľadu zvýšenia úrokových sadzieb. Momentálne nám nájmy ovplyvňuje aj extrémny dopyt po bývaní obyvateľmi z Ukrajiny. To čo by vedelo s nájmami zatriasť je štátne nájomné bývanie.
Ak to zhrnieme, v prípade, ak má klient časový priestor, v prípade kúpy nehnuteľnosti môže počkať na zreálnenie ich cien. Čo sa týka aktuálne vysokých úrokových sadzieb na hypotékach, je potrebné si uvedomiť, že hypotéku budem splácať 20 až 30 rokov. Existuje zároveň predpoklad, že už o pár rokov by mohli úrokové sadzby opäť klesať a bude tu možnosť zafixovť si výhodný úrok na ďalšie dlhšie obdobie.
Článok je prevzatý zo stránky www.finportalreality.sk so súhlasom autora
